A importância da Pesquisa
A aquisição deste tipo de imóvel requer uma pesquisa criteriosa e mais detalhada por parte do comprador. Isso porque o imóvel ainda será construído, correndo o consumidor o risco de enfrentar problemas como demora/atrasos na entrega, posterior alteração metragem dos cômodos, embargo da obra por irregularidades junto à Prefeitura (documentação, falta de segurança, etc.), índices de reajustes não previstos em contrato, padrão de qualidade abaixo do esperado ou anunciado, entre outros.
Analisando a Oferta
Ao se interessar por um imóvel na planta, procure verificar a qualidade de construção de outros imóveis da construtora. Visite prédios já construídos e entregues. Se possível converse com moradores ou com o síndico, perguntando sobre eventuais problemas na edificação.
- No stand de vendas, observe na planta de edificação a exata localização da unidade pretendida (se é de frente, de fundos, sua ventilação, incidência de luz, do sol etc.). No memorial descritivo, identifique a marca e a qualidade dos materiais e equipamentos a serem utilizados (elevador, azulejos, piso, metais etc.).
- Questione sobre o regime de construção. Saiba que se for por empreitada, o preço é fechado mas sujeito a reajustes; se por administração, também conhecido como preço de custo, o valor efetivo da obra será repassado aos adquirentes, acrescido de um valor à título de taxa de administração.
- Anote tudo sobre as condições oferecidas: entrada, prestações, intermediárias, índices e periodicidade de reajustes, entrega das chaves e projeção do valor da prestação com a aplicação de juros, no caso de financiamento, saiba que além dos juros haverá correção por índice contratado. Se a obra for financiada por agente do Sistema Financeiro de Habitação, esse deverá estar identificado.
- Cheque se o preço total e se os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Observe o prazo para início e término da obra (deverá constar, no mínimo, mês e ano), bem como a existência de multa por atraso na entrega.
- Guarde todo o material de publicidade (folhetos, prospectos, anúncios de jornais etc.).
Investigações Importantes
Verifique se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela Prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, identificando o número de registro e o cartório.
Observe atentamente se o que consta nos prospectos e anúncios condiz com a planta aprovada pela prefeitura (e se não houve alterações) e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.
E, não deixe de verificar quem são os profissionais responsáveis pelo empreendimento, inclusive solicitando informações sobre eles junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura).
Contrato
Para aquisição de qualquer tipo de imóvel é fundamental ficar atento ao contrato ou compromisso de compra e venda. Leia-o atentamente. Examine a proposta e o contrato; na dúvida, solicite esclarecimentos ou procure um advogado especializado. Ao assinar o contrato, certifique-se de que todas as cláusulas são as mesmas da proposta (ou minuta). Risque todos os espaços em branco.
Devem constar, desse documento, os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, periodicidade de reajustel e índice de reajuste, local de pagamento, penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa e garagem adquiridas (localização, confrontação, metragem total , área privativa, comum, de garagem etc.) e demais condições prometidas pelo vendedor.
Lembre-se de que, na compra de imóvel na planta, o contrato deverá informar também o prazo para início e entrega da obra. Caso seja prevista multa por atraso na entrega, é importante que ela esteja incluída nas cláusulas desse documento. Anexado ao contrato, deverá estar o Memorial Descritivo, constando tudo que o imóvel deverá ter depois de pronto (inclusive, o que se referir a acabamento).
Verifique se há estipulação ou não do prazo de carência, dentro do qual o incorporador poderá desistir do empreendimento (Artigo 34 da Lei 4591/64 – que dispõe sobre Condomínio, Edificações e as Incorporações Imobiliárias), bem como a época e a forma de cessão de direitos ou transferência do contrato. Atenção para os valores a serem desembolsados quando da entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão (habite-se).
A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se. Informe-se sobre os casos possíveis de rescisão. Se estão fixadas as condições para devolução dos valores pagos, no caso de inadimplência do adquirente.
Importante
De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, nas vendas fora do estabelecimento comercial o consumidor pode desistir da compra no prazo de sete dias, a contar de sua assinatura, devendo protocolar seu pedido por escrito e receber corrigidos os valores pagos.
Faça cálculos projetando a incidência do índice de reajuste, incluindo também os juros contratados nos casos que houver financiamento/pagamento a prazo. Após, analise a composição da renda familiar exigida, face o comprometimento com as prestações a serem pagas futuramente (mensais, semestrais, anuais etc.).
Atente para exigências do agente financeiro (número de pessoas que integrarão a renda, parentesco, percentual do comprometimento da renda etc) caso seja esta a opção de pagamento do bem.
Informe-se sobre a quem compete o pagamento de encargos relativos à liberação do financiamento, identifique o nome do agente financeiro, quais as condições de pagamento e a forma de correção dessas prestações, bem como o prazo para pagamento.
Fique atento
Antes de concretizar qualquer negócio, consulte o PROCON, para se informar da existência de reclamações contra a incorporadora, construtora ou intermediadora/vendedora.
Ao assinar o contrato lembre-se de rubricar todas as páginas. Solicite que o contrato seja assinado na presença de testemunhas qualificadas e do vendedor. Exija, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo firmas de todas as assinaturas. E posteriormente registre-o no Cartório de Registro de Imóveis competente.
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